ZDR Investments - představení fondů

Historie fondů

První fond ZDR Investments SICAV a.s. byl založen v září 2017 a je určený výlučně kvalifikovaným investorům (investice od 1 milionu Kč). Fond má reinvestiční třídu (výnosy se reinvestují) nebo dividendovou třídu (výnos je vyplácen jednou ročně). Do fondu je možné investovat v českých korunách nebo eurech. Předpokládaný investiční horizont je minimálně 3 roky, ideálně 5 let a více.

Fond ZDR Investments Public SICAV a.s. funguje od října 2019 a zpřístupňuje investice do komerčních nemovitostí široké veřejnosti. Investoři mohou fond nakupovat i od menších částek. Do fondu lze investovat pouze v českých korunách.

ZDR nabízí nemovitostní fondy investující do dlouhodobě pronajatých retailových komerčních nemovitostí. Hlavním zaměřením fondů ZDR jsou regionální retailové parky diskontního typu s převahou prodejen potravin. Fondy jsou tedy zaměřeny na základní potřeby obyvatel, když prodejny potravin, lékárny a drogerie představují zhruba 75 % pronajímaných ploch. Výhodou zaměření fondů na základní potřeby je to, že nejsou přímo závislé na ekonomickém cyklu, a tak jsou vhodné pro investory, kteří očekávají výnosy i v době, kdy se ekonomice nemusí dařit. Díky zaměření fondů bylo přes 90 % retailových ploch otevřených i v době covidových lockdownů.

Firma buduje síť malých retailových parků pro vybrané spádové oblasti po celé České republice. V současné době se jedná již o fondy mezinárodní. Aktuálně vlastní a pronajímají retailové parky i na Slovensku, v Rakousku, Německu a Chorvatsku.


Velikost a výkonnost fondů

Aktuální hodnota majetku ve správě ZDR Investments je přes 9 miliard Kč, čímž se fondy řadí mezi největší v České republice.

Výkonnost fondu kvalifikovaných investorů od jeho založení je přes 8 % p. a., výkonnost fondu Public pak přes 6 % p. a.


Historická výkonnost fondů

Fond

2018

2019

2020

2021

2022

ZDR Investments CZK A

7,84 %

8,23 %

8,16 %

8,38 %

odhadem nad 8 %

ZDR Public

4,45 % (za listopad a prosinec)

6,12 %

6,69 %

odhadem nad 6 %

Složení fondů

Regionální a typová diverzifikace



Informace o nemovitostech v portfoliu

Údaje k 31. 12. 2021

ZDR Investments (FKI)

ZDR Public

Hodnota aktiv

7,1 mld. CZK

1,9 mld. CZK

Počet nemovitostí

36

14

Roční inkasované nájemné

438,2 mil. CZK

129,2 mil. CZK

Zadlužení (LTV)*

53,5 %

52,9 %

Pronajímaná plocha

158 784 m²

45 204 m²

WAULT**

7 let

7,3 let

* Loan To Value, hodnota dluhu vůči hodnotě aktiv

** WAULT - vážený průměr zůstatkové doby nasmlouvaného nájmu


Parametry fondů

ZDR Investments (FKI)

ZDR Public

Minimální jednorázová investice

1 000 000 Kč

10 000 Kč

Cílené zhodnocení

7 až 9 % p.a.

4 až 6 % p.a.

Vstupní poplatek

až 3,1 %

až 4 %

Výstupní poplatek

do 3 let 40 %

není

Doporučený horizont

5 let a déle

5 let a déle

Třídy akcií

CZK růstová

CZK dividendová

EUR růstová

EUR dividendová

CZK růstová

TER* (2021)

1,90 %

2,50 %

Výkonnostní odměna pro fond

30 % ze zhodnocení nad 5 %

30 % ze zhodnocení nad 4 %

Vypořádání odkupu

maximálně 6 měsíců

do 2 měsíců

Obhospodařovatel

CODYA investiční společnost, a.s.

Conseq Funds investiční společnost, a.s.

Depozitář

Česká spořitelna, a.s.

Česká spořitelna, a.s.

Oceňovatel

Grant Thornton

Grant Thornton

* Total Expense Ratio - celková nákladovost fondu (za kalendářní rok)


Nájemci nemovitostí ve fondech



Srovnání s konkurencí

Fondy ZDR Investments nemají na českém trhu srovnatelnou konkurenci s podobným složením portfolia. Ostatní nemovitostní fondy většinou kombinují investice do kancelářských budov, větších nákupních center, developerských projektů a menších retailových parků. V porovnání s ostatními nemovitostními fondy se výnos ZDR pohybuje dlouhodobě na mírně vyšší úrovni.


S jakými riziky počítat

Rizikem pro fondy mohou být rostoucí úrokové sazby (v souvislosti s inflací). Nájemní smlouvy na jedné straně umožňují promítnutí inflace do zvýšení nájmů (pomocí koeficientů), v praxi se ale zvýšení nájemného ne vždy promítne do nájmů v plné výši. Rostoucí úrokové sazby se promítnou také do dražších nových úvěrů u nových retailových parků, které fond bude nakupovat. U starších úvěrových smluv jsou sazby fixované, u nových smluv však budou sazby vyšší. To může v dlouhodobějším horizontu tlačit na pokles výnosů fondů.


Závěr

Nemovitostní fondy ZDR Investments nabízejí jedinečné zaměření na základní potřeby obyvatel v rámci malých komerčních retailových parků. Právě toto zaměření na základní potřeby je základním stavebním stabilizačním prvkem i v případě poklesu ekonomiky. Obyvatelé střední Evropy nebudou na základních potřebách šetřit ani v případě zhoršení ekonomické situace.