Rozhovor | AMBEAT INVEST - nemovitostní fond se sociálním přesahem

Rozhovor s Radkem Peřinou, ředitelem vztahů s klienty a obchodními partnery skupiny AMBEAT, o službách, které poskytují a plánují poskytovat dnešním i budoucím seniorům ve svých domovech pro seniory, Alzheimer centrech, a zařízeních s následnou péčí. Zejména jsme se zaměřili na jejich fond kvalifikovaných investorů AMBEAT II. Realitní, díky kterému se mohou kvalifikovaní investoři na podnikání této skupiny podílet.



Rozhovor si můžete poslechnout také v podcastových aplikacích Spotify, Apple podcast a Google podcast.


Spotify


Apple podcast


Google podcast


Fond Ambeat úzce souvisí s tím, čemu se věnuje celá vaše skupina AHC, je to tak?


Jako společnost se zabýváme péčí o seniory jako takovou. Je to důležitá oblast, protože populace stárne a nebude to trvat dlouho, kdy v Česku bude dva a půl milionu lidí v seniorském věku. Hodně se mluví o potřebě reformy penzí, vnímáme ale, že se klade menší důraz na to, kdo a jak bude o tyto lidi pečovat. Jde o oblast domovů pro seniory, Alzheimer center, léčeben dlouhodobě nemocných, domácí péči, stravování a další servis. Do této oblasti se přitom na úrovni státu nebo krajů investuje nedostatečně a například lůžek ve státních zařízeních prakticky nepřibývá. Rostoucí poptávku tak vyrovnávají různá soukromá zařízení, i tak se ale bavíme o chybějící až čtvrtině potřebné kapacity. A tak se na péči mnohdy čeká třeba i dlouhé měsíce. A to nás největší část nepříznivého vývoje demografické struktury v Česku teprve čeká.


Váš fond do oblasti vstupuje tak, že vlastní nemovitosti, ve kterých jsou různé pečovatelské služby. Sami je provozujete, nebo provozy pronajímáte?


Pro klienty zajišťujeme vše. Nemovitosti vlastníme a sami budujeme, takže máme vlastní developerský tým, který ví, jak ty provozy mají vypadat, aby péče v nich poskytovaná byla optimální. Zároveň i přímo poskytujeme zdravotní a sociální péči jak v těchto zařízeních, tak u klientů doma. Vlastnictvím fondu Ambeat jsou nicméně primárně nemovitosti, jde tedy o nemovitostní fond. Těchto nemovitostí máme v současnosti třináct. Největší část portfolia tvoří domovy pro seniory a Alzheimer centra, vlastníme ale také léčebny dlouhodobě nemocných, rehabilitační kliniku i nemocnici s lékárnou. Výnosy pro investory jsou pak tvořeny skrze dlouhodobé nájemní smlouvy v těchto nemovitostech.


Takže další služby, například zmíněné navštěvování lidí u nich doma, jsou součástí celé vaší skupiny, ale jsou mimo fond Ambeat Invest?


Přesně tak, v tuto chvíli ano. Uvažujeme ale mimo jiné právě o rozšíření portfolia fondu o tyto služby. Aktuálně jde nicméně o čistě nemovitostní fond.


Jaké v této oblasti vnímáte výhody a nevýhody, pokud jde o samotný byznys?


Jako první výhodu musím zmínit prakticky garantovanou poptávku. Kapacit je nedostatek, takže když budujeme nové provozy, máme v podstatě jistotu, že budou využity, lůžka obsazena a tak dále. Výhodou je i nezávislost potřeby těchto služeb na ekonomickém cyklu, rozhodující jsou faktory jako věk a zdravotní stav. Nevýhodou vůči některým jiným investicím může být dlouhodobý horizont, na péči o seniory nezbohatnete přes noc. V tomto byznysu pracujeme s horizontem let nebo desítek let. Kdybych uvažoval o rizicích, jako první mě nyní napadnou ceny vstupů, jako jsou třeba energie nebo potraviny. Tyto náklady jsou sice záležitostí nájemců, nicméně pokud na ně doléhají, musíme se tím zabývat. Zároveň jde o poskytování sociálních služeb, což je něco, co si stát politicky ani prakticky nemůže dovolit nechat jen tak zkrachovat. A politik, který by se rozhodl otevřeně se o seniory nestarat, by byl sebevrah.


Jak velkou máte obsazenost?


Pohybujeme se na 90–95 %, což je technicky vzato plný stav. Musíme totiž počítat s určitou přechodnou dobou, kdy se klienti mění.


A jak velký nyní vůbec fond je?


Fond má nyní ve správě asi 650 milionů korun a je rozdělený na dva podfondy. V prvním jsou aktiva, jež tam vložil zakladatel, jde o do jisté míry zakonzervované portfolio. Druhý podfond je pak určen na nové akvizice. Loni se nám podařilo vybudovat nebo koupit okolo pěti nových nemovitostí (v roce 2021 převažovalo budování nových prostor, snažíme se ale o obě cesty), což nám pomohlo zvýšit tržby zhruba o polovinu. Celá skupina pak v rámci péče o seniory zaměstnává asi tisíc lidí. V současnosti, v důsledku růstu cen stavebních materiálů i prací, začínáme opět spíše nakupovat než stavět. V rámci sítě svých zařízení samozřejmě jsme schopni využívat různých synergií.


Zmínil jste poměrně pestré portfolio fondu. Nahlédněme do něj trochu podrobněji.


Většinu majetku tvoří domovy pro seniory a Alzheimer centra. Tyto provozy mají k sobě celkem blízko. Dále jsou to léčebny dlouhodobě nemocných, zařízení následné péče a tak dále. Z hlediska poskytování péče jsou asi dvě třetiny soustředěny na takzvaně bytovou péči, tedy domovy, a třetina připadá na terénní péči, tedy péči přímo v domácnostech seniorů. Tuto terénní péči nabízíme skrze síť poboček, do které investujeme a rozšiřujeme ji, abychom byli co nejblíže lidem po celé republice.


Jak to je u vás s nedostatkem personálu v čele se zdravotními sestrami? To téma je tu roky.


Personál samozřejmě prakticky neustále sháníme a snažíme se ho sami vychovávat a vzdělávat. Zdravotní sestry jako takové mají jasnou odbornost a vycházejí ze vzdělávacího systému, u pečovatelské péče jde ale „jen“ o zaškolení. Lidí ale bude s rostoucím počtem těch, kteří budou potřebovat péči, vždy nedostatek.


K dalšímu rozvoji bude potřeba kapitál. Proto ostatně oslovujete investory. Co konkrétně jim nabízíte?


Jde o investici pro kvalifikované investory. Loni jsme dosáhli výnosu okolo 4,5 %, a to jsme ještě na začátku roku teprve měli upisovací období, takže bychom anualizovaně byli zhruba na pěti procentech. V důsledku vysoké inflace se nyní posouvají také ceny nájemného v našich provozech, takže by výnosnost mohla také růst. Otevřeně ale říkám, že letos ani zdaleka neporazíme inflaci, investorům nabízíme podstatně delší investiční horizont v rámci relativně konzervativní investice bez větších výkyvů. A nabízíme jim možnost přispět k řešení celospolečenského problému, který bude vyžadovat řešení po celé generace. Dlouhodobě míříme na výnosnost 5–7 % za rok, letos čekáme nominálně zhruba 6 %.


A co konkurence? Na trhu samozřejmě nejste jediní.


V našem oboru je situace trochu specifická. Největšími provozovateli zařízení péče o seniory jsou stát a kraje, ty mají zhruba tři čtvrtiny kapacit. Ale tím, že kapacity celkově chybějí a stát i samosprávy potřebují zajistit tyto služby, tak máme s touto „konkurencí“ vlastně velice dobré vztahy. Pak jsou tu církevní organizace, které obstarávají zhruba pět procent trhu. Ty jsou tak trochu světem samy pro sebe. Zbývající asi pětina kapacit pak připadá na soukromé subjekty. Část této konkurence se soustředí na klientelu s vyššími příjmy. Tímto směrem my nejdeme, soustředíme se na zařízení s běžnými, rozumně nastavenými poplatky, jaké jsou třeba v krajských objektech. A v této dílčí oblasti až tak velká konkurence není. I proto je vlastně větší výzvou zařízení provozovat než je postavit, to je v podstatě technická věc. Naší velkou výhodou je, že máme development i provoz.


Investory by měly lákat slibovaná stabilita výnosů díky pravidelným příjmům z pronájmů a také samotný společenský rozměr investice. Kolik peněz jste vlastně schopní od investorů v dalších letech přijmout? Jak velké tedy čekáte akvizice v následujících letech?


Odpovím zeširoka. Podle aktuální studie Ministerstva práce a sociálních věcí bude do této oblasti potřeba investovat v nejbližších letech zhruba 40 miliard korun. Takže prostor je podle nás opravdu značný. Samozřejmě to nebude jen o nás, to je jasné. Ale chceme se začít orientovat i na takzvané komunitní areály s bydlením pro seniory. Připravujeme v této oblasti pilotní projekt, který by byl určený pro lidi již od raného důchodového věku. Má jít o bydlení ve vlastních bytech a s plným soukromím a komfortem, přičemž v areálu budou mít senioři zajištěny veškeré služby, které mohou potřebovat. Bude tam kancelář s naší zdravotní sestrou a sociálními pracovníky, bude tam lékař a fyzioterapeut, v celém bezbariérovém areálu bude hodně zelených ploch a komunitních prostor pro společný program. Tato naše vize budoucnosti není nerealistická, na Západě podobné projekty již léta fungují. Cítíme, že by takové projekty našly podporu třeba i ze strany některých měst, jež by o takovou péči pro své seniory stála. V tomto ohledu se podle mě bavíme řádově o miliardách korun.


Když váš fond začínal, velkou část plateb čerpal de facto ze státní kasy a od pojišťoven. V současnosti jde o mix soukromých peněz a plateb od pojišťoven. V jakém zhruba poměru?


Je to hodně případ od případu. Podle mě ale celkově platby od pojišťoven a příspěvky pro lidi na tyto služby od státu tvoří okolo 70 %, zbytek pak připadá na platby dané vyhláškou a na platby od samotných klientů. V dlouhodobém výhledu vnímáme jasný trend, že se o sebe lidé ve stáří budou muset ve větší míře starat sami, respektive ze svého.


V souvislosti s přípravou na stáří se zdůrazňuje význam investic. Nabízí se tedy, aby si investoři ve vašem fondu spořili na stáří a třeba získali nějakou opci na umístění do vámi spravovaných zařízení zaměřených na péči o důchodce. Co vy na to?


Ano, to nás napadlo. Uvažujeme, jak to propojit, jak lidem ještě v ekonomicky aktivním věku otevřít možnost, jak se o sebe postarat v pokročilejším věku, přičemž bychom tu finanční přípravu na stáří a čerpání benefitů chtěli co nejvíce propojit, ne to držet na dvou „hromádkách“. Zatím jde o koncept, o myšlenku, kterou rozpracováváme, výsledek ale chceme investorům, respektive klientům nabídnout již brzy. Již nyní ovšem ve zmíněném pilotním projektu komunitního centra pracujeme s několika možnostmi. Klient si tam může koupit byt, ve kterém bude jednou bydlet, v ekonomicky aktivní fázi života přitom může z bytu těžit jako z finančního instrumentu. Byt si ale může rovnou také pronajmout, pracovat s ním jako s klasickou investicí. Cílem komunitních center nicméně bude přece jen jistá generační homogenita – zajistit v něm například byt svým dětem s malými vnoučaty by bylo sice hezké, životní styl (například) mladých rodin je ale poměrně výrazně