WOOD & Company Office | Kanceláře a jejich dlouhodobý potenciál

Wood & Company Office podfond je výnosově jeden z nejúspěšnějších nemovitostních investičních nástrojů na českém trhu. Podfond vznikl v roce 2017 a je založen za účelem investic do kancelářských budov. Jaké jsou jeho historie, výnosy a rizika?


Představení a historie

WOOD & Company Office podfond (pro zjednodušení jej budeme nazývat fond či fond Office) je součástí fondu s proměnlivým základním kapitálem a obhospodařuje jej WOOD & Company investiční společnost, a.s. 24. května 2017 byl zapsán do seznamu investičních fondů vedeného Českou národní bankou a původně měl pouze eurovou třídu. V polovině roku 2020 byla pro investory otevřena i třída korunová. Obě třídy jsou vedeny jako reinvestiční, což znamená, že nevyplácí dividendy a výnosy se projevují růstem hodnoty investičních akcií.

V portfoliu fondu Office je aktuálně sedm kancelářských budov. Hodnota těchto nemovitostí dosáhla (k poslednímu ocenění budov k 30. 9. 2021) 365,5 milionu EUR (zhruba 9,1 miliardy Kč) při pronajímatelné ploše 172 100 metrů čtvrtečních.

Aktuální vlastní kapitál fondu je 162,9 milionu EUR (přes 4 miliardy Kč), zadlužení se tak pohybuje pod 60 %. K 31. 12. 2021 podfond vykazuje LTV včetně vydaných dluhopisů na úrovni 58,29 %.

Historická výkonnost fondu je velice atraktivní. Průměrný výnos investičních akcií eurové třídy dosahuje 12 % ročně, přičemž výkonnostně nejhorší byl pandemický rok 2020, kdy fond dosáhl výnosu 8,36 %. Korunová třída má za sebou prozatím pouze jeden celý kalendářní rok, v roce 2021 dosáhla investiční akcie korunové třídy výnosu 11,38 %. Z hlediska výsledků se tedy jedná o úspěšný fond, nicméně je potřeba počítat s určitými riziky.


Historický vývoj hodnoty podfondu WOOD & Company Office | do 31. 12. 2021 | zdroj: WOOD & Company

Nemovitostní portfolio

Fond Office má v současnosti v portfoliu (pořízených prostřednictvím svých společností) pět kancelářských budov v Bratislavě a dvě v Praze. Průměrná obsazenost těchto kancelářských budov byla v uplynulém roce téměř 95 % a nemovitosti vykázaly provozní výnosy po odečtení nákladů (NOI) 27,1 milionu EUR. Ve vztahu k aktuálnímu tržnímu ocenění nemovitostí ve výši 365,5 milionu EUR to znamená provozní výnosnost na nadstandardní úrovni 7,4 %.

Aktuálně se finalizuje doplnění portfolia o kancelářskou budovu ve Varšavě, tedy rozšíření o polský trh. Fond počet pořízených nemovitostí od svého vzniku postupně navyšuje, čímž eliminuje rizika vyplývající z případného odchodu některého z nájemců. Současně vnímáme rozšiřování působnosti do více regionů a udržování poměrně diverzifikovaného portfolia nájemců jako faktory snižující rizikovost fondu.

Nemovitost

Město

Hodnota k 30. 9. 2021 (mil. EUR)

NOI v roce 2021 (mil. EUR)

Aupark Tower

Bratislava

86,7

6,37

Lakeside Park

Bratislava

63,2

4,37

Hadovka Office Park

Praha

56,0

3,77

Westend Tower

Bratislava

14,0

1,34

BBC 5

Bratislava

58,8

4,95

Greenline

Praha

51,3

3,12

BBC 1

Bratislava

35,5

3,18

Celkem

365,5

27,1


Očekávání a rizika

Nemovitosti v portfoliu fondu generují poměrně solidní příjem, který se následně promítá do vyššího ocenění. Fond současně těží z poměrně nízkých nákladů na financování v eurech, náklady bankovního financování se pohybují pod 2 % ročně. Fond tak má předpoklady, aby i díky využívanému pákovému efektu nadále dosahoval nadprůměrné výkonnosti nad 10 % ročně. Vzhledem k tomu, že korunová třída fondu v současnosti participuje také z měnového zajištění do české měny, a tedy získává dodatečný příjem, je potenciál korunové třídy oproti základní eurové ještě o pár procentních bodů vyšší.

Je ale namístě zmínit i možná rizika. S ohledem na probíhající válku na Ukrajině a zavádění sankcí mezi Ruskem a západními zeměmi je potřeba brát v úvahu především riziko související s cenami (a případným nedostatkem) energetických surovin, které mají potenciál výrazně zpomalit ekonomický výkon v Evropě, případně způsobit recesi.

Dalším faktorem, který je potřeba vzít v potaz, je případný růst úrokových sazeb v eurozóně (přestože v Evropě nelze očekávat kombinaci ekonomické recese a vyšších sazeb). I když má fond aktuálně poměrně dlouhé splatnosti úvěrů, jsou vázány na sazby mezibankovního trhu EURIBOR, a případný významný růst sazeb tak může snížit budoucí výkonnost fondu. Výraznější nárůst sazeb je však nepravděpodobný s ohledem na vysoké zadlužení části eurozóny a s tím spojená rizika. Pravděpodobnější je scénář určité normalizace sazeb na úrovně kolem 2 % ročně, která by na fond neměla mít zásadní dopad.

V neposlední řadě je nutné upozornit na relativně nízký ukazatel WAULT, což je vážený průměr zůstatkové doby nájemních smluv vyjádřený v letech. Ke konci roku 2021 vykazoval podfond WAULT 4,2 roku, přičemž hodnota v posledních dvou letech klesá (ke konci roku 2019 byl WAULT 5,06 roku). Nízká hodnota WAULT u nemovitosti zvyšuje riziko, že v budově zůstanou neobsazené prostory, a provozovatel tak bude generovat nižší výnosy z pronájmu.

Rizika vztahující se k fondu se jeví jako přiměřená, vezmeme-li v úvahu jeho nadprůměrnou výkonnost. Negativně vnímáme pouze proces případného odkupu, kdy má podfond podle statutu možnost vyplatit investora až šest měsíců po ocenění, v krajním případě až po dvou letech. Riziko nepříjemného čekání lze ovšem eliminovat případným prodejem na sekundárním trhu, s čímž jsme ochotni investorům pomoci.


Náklady

S investicí do fondu je spojen fixní manažerský poplatek 1 % ročně z hodnoty investičních akcií, což je rozumná výše. K ní je nutné přičíst výkonnostní odměnu, kterou si obhospodařovatel účtuje na úrovni 10 % z výnosů do 10 % ročně a 15 % z výnosů, které převyšují 10% roční zhodnocení. Vzhledem k vyšším historickým výnosům se tedy průměrná nákladovost fondu pohybuje nad 2 %, což ale není přehnané, pokud fond dokáže investorům doručit v průměru výnos 12 % ročně.

Investice do fondu je doporučená pro kvalifikované investory s minimálním investičním horizontem pět let. V případě odkupu do pěti let je investorům účtován výstupní poplatek, který je příjmem fondu. Ve srovnání s jinými nemovitostními fondy jsou však výstupní poplatky rozumné, když klesají z maximálních 3 % z objemu odkupovaných akcií, které jsou účtovány v úvodních třech letech, vždy o jeden procentní bod každý následující rok. Po pátém roce lze tedy provést odkup bez výstupních poplatků. Případný poplatek lze opět obejít prostřednictvím prodeje investičních akcií na sekundárním trhu.

Za nákup investičních akcií je účtován poplatek do maximální výše 3 % (podle statutu). Podobně jako v případě jiných nástrojů jej však naši klienti využívající investiční poradenství nehradí.

Wood & Company Office podfond

Parametry investice

Minimální investice

1 000 000 Kč

Historická výkonnost

12 % p.a.

Vstupní poplatek

maximálně 3 %*

Výstupní poplatek

maximálně 3 % (po 5. roce bez poplatku)

Celková nákladovost

1,43 %**

Minimální investiční horizont

5 let

Třídy akcií

CZK růstová

EUR růstová

Vypořádání odkupu

6 měsíců ***

Obhospodařovatel

WOOD & Company investiční společnost, a.s.

Depozitář

​UniCredit Bank Czech Republic and Slovakia, a.s.

* klienti v poradenství nehradí

** před aplikací success fee

*** maximálně 2 roky, lze však případně prodat na sekundárním trhu


Závěrem

Fond je zajímavý jako součást nemovitostní složky investičního portfolia, přičemž by mohl být tahounem jeho výkonnosti. Má svá specifika i rizika, a proto je jeho doplnění do portfolia a případnou váhu v portfoliu vždy potřeba vyhodnotit individuálně s ohledem na požadavky, preference i znalosti investora. Obecně lze říci, že je vhodnější pro investory s delším investičním horizontem a požadavkem na vyšší výnosnost investičního portfolia.