Rozhovor | Natland rezidenční. Development rezidenčních nemovitostí v Praze a okolí

Rozhovor s Davidem Manychem a Karlem Týcem, partnery skupiny Natland, o fondu kvalifikovaných investorů Natland rezidenční. Natland rezidenční je jedním z prvních fondů kvalifikovaných investorů zaměřených na development v Česku, navíc postavený na redistribučním mechanismu, kdy investoři investují do prioritních akcií. Do čeho fond investuje, jak funguje redistribuční mechanismus, jak se fondu dařilo a co od něj očekávat, se dozvíte v tomto rozhovoru.


Celý rozhovor můžete zhlédnout, poslechnout si jej nebo přečíst přímo zde.



Rozhovor si můžete poslechnout v podcastových aplikacích Spotify, Apple podcast a Google podcast.


Spotify


Apple podcast


Google podcast


Na jaké typy investic a také na jaké investory se zaměřuje Natland rezidenční investiční fond (NRIF)?


Manych: NRIF má za sebou již deset let fungování. Jde o fond kvalifikovaných investorů, jeho obhospodařovatelem je AVANT investiční společnost. Investice v rámci fondu organizujeme v podstatě jako holding, když do fondu pořizujeme jednotlivé developerské projekty. Fond investuje do projektů, zajišťuje jejich realizaci i následný prodej. Dbáme u toho na samotnou výstavbu a z hlediska investorů také na diverzifikaci. Zaměřujeme se na rezidenční projekty, na rozdíl od konkurence se tedy nevěnujeme komerčním nemovitostem, průmyslovým areálům a podobně. Soustředíme se přitom na Prahu a její širší okolí, do kterého lze zahrnout třeba Mladou Boleslav nebo Beroun. Neklademe si ale geografické hranice, cílem například u dalších krajských měst je možnost získat zajímavý projekt, důležitá je vhodnost pozemků, možnost rozvoje lokality, zajištění všech potřebných povolení a celkově dobrá spolupráce s místní samosprávou tak, aby v dané lokalitě vzniklo něco, co je pro ni vhodné a potřebné.


Proč jste se zaměřili právě na rezidenční výstavbu?


Týc: Na začátku byla snaha jít jinou cestou než velcí developeři, kteří stavěli velké kancelářské a další komerční projekty. Viděli jsme příležitost v tom, že nebyl (a stále není) dostatek bytů. A v neposlední řadě je pro nás důležitý kontakt s trhem, se zákazníky – když děláte velkou kancelářskou budovu, komunikujete s jedním klientem, zatímco při rezidenční výstavbě komunikujete třeba se sto padesáti, dvěma sty klienty najednou, poznáváte jejich požadavky a připomínky a to vám pomáhá nejen při daném projektu, ale i při plánování těch dalších.


Váš fond nabízí výnos spíše „dluhopisového charakteru“, nedochází u něj k jinak pro fondy typické kolísavosti. Popište, jak fungují zajištění a redistribuční mechanismus, který je klíčem k pochopení strategie fondu.


Manych: Byli jsme jedni z prvních, kteří na platformě investičního fondu vytvářeli prostor pro externí kvalifikované investory. Když jsme kdysi jako samostatná skupina zahajovali fond zaměřený na konkrétní jeden typ investování, čelili jsme otázkám, zda v prostředí různých podílových fondů (nabízených třeba bankami) fond neotevíráme pro někoho, kdo vlastně až takový investiční apetit nemá. Investiční akcie je spojena se stejnými nebo velice podobnými právy, jaké mají akcionáři firem. Řešili jsme, jak kvalifikovaní investoři přijmou to, že se mohou podílet na výnosu, na investicích, ale také na jakémkoli dalším investičním rozhodování v rámci fondu. Dluhopisům všichni rozumíme, známe práva a povinnosti s nimi spojené, jaké mají výhody i nevýhody. Snažili jsme se spojit výhody akcií a dluhopisů tak, aby investoři získali určitou míru garance na úrovni výnosu, který bude v rámci fondu realizován. S garancí je pak spojena nižší míra rizika, není to ale zadarmo. Stručně řečeno, skrze kapitál fondu garantujeme kvalifikovaným investorům, že budou přednostně uspokojeny jejich výnosové nároky v přesně dané výši, která je ale nižší než maximální možný výnos fondu.


V rámci fondu tedy pracujete se dvěma typy investičních akcií. Natland jako zakladatel stojí za strategií fondu a drží výkonnostní investiční akcie, které slouží jako svého druhu zajištění majitelům prioritních akcií. O jakém kapitálu se bavíme?


Manych: Rok 2021 jsme podle prvních odhadů uzavírali s fondovým kapitálem přes 600 milionů korun. Na výkonnostní investiční akcie připadalo asi 400 milionů a na prioritní investiční akcie něco okolo 222 milionů. Na každý fond je přitom podle mě dobré nahlížet podle toho, jaký kapitál skutečně má. Natland jako investiční skupina vlastní výkonnostní investiční akcie, které propůjčuje fondu, aby s nimi hospodařil a investoval je. A těchto 400 milionů poskytuje krytí pro prioritní investiční akcie tak, aby ty dosáhly na výnos, který jim na základě plánů a odhadů predikujeme a garantujeme. To je opravdu velký bonus, protože díky tomuto vlastnímu kapitálu můžeme i v případě, že by fond byl v daném roce ve ztrátě, vyplatit přednostním kvalifikovaným akcionářům garantovaný výnos, a to právě na úkor našeho vlastního kapitálu. Tento garantovaný výnos by se v případě schválení na valné hromadě měl již ve druhé polovině letošního roku zvýšit na 6 %, maximální výnos se pak má pohybovat na 6,6 %.


Pojďme k náplni fondu, tedy k rezidenční výstavbě. Přibližte trochu filozofii svých projektů?


Týc: Zaměřujeme se na Prahu a její širší okolí, případně na území krajských měst. Typicky třeba Brno, kde to spíše směřuje třeba k výnosovým nemovitostem. Je to trochu něco jiného, ale i tam se pokoušíme uchytit a získat nějaký projekt rezidenčního typu. Celkem nedávno jsme dodělali svůj zatím největší projekt, celkem přes 800 bytů. Dávali jsme jej do prodeje v době krize, prožili s ním konjunkturu i pokles ekonomiky, zkrátka všechno. Zajímá nás kontinuita, ne jednorázový projekt a rychlá, třeba i výhodná investice. Jako firma dnes u svých projektů zajišťujeme kompletní servis, tedy od přípravy projektu přes akvizici, povolování, řízení, kolaudaci a prodej až po předávání klientům, jimi požadované změny či reklamace (ano, často se stává něco, co nečekáme, to k byznysu patří). Celkově pak vše směřuje k budování vztahů se zákazníky. Ti lidé se vracejí a kupují si druhé byty, bydlení pro své děti nebo rodiče a podobně. Snažíme se cílit na co nejširší koupěschopnou klientelu, až na výjimky neděláme vyloženě luxusní věci, zároveň ale nestavíme žádné ubytovny nebo obyčejné nájemní byty ve smyslu rychloobrátkových pronájmů. Soustředíme se zkrátka na dlouhodobou práci a na vývoj rezidenčního trhu jako celku.


Můžete zmínit některé konkrétní projekty?


Týc: Zmínil bych třeba Čakovický park, to byl velký projekt se 17 objekty. V Brně pracujeme na 175 bytech ve 4 bytových domech, to je přitom smíšený projekt, protože v přízemí jsou i komerční prostory. A pak třeba v oblasti Lipence mohu zmínit 70 bytových jednotek, 17 rodinných domů, sportovní klub a 33 apartmánů. Pak je tu bytový projekt v pražských Lysolajích, projekty bydlení pro seniory, případně jako taková perlička menší butikový projekt Bubeneč Gardens. Máme plány na deset až patnáct let a řadu rozpracovaných projektů, aktuálně je v přípravě zhruba 2 500 bytů. Věříme proto, že máme zajištěnou budoucnost v opravdu dlouhém horizontu. Krátkodobé výkyvy ekonomiky by nás v tomto dlouhodobém výhledu neměly výrazněji ohrožovat.


Do jaké míry může nicméně váš fond ovlivnit situace na nemovitostním trhu? Co třeba nedostatek pracovníků ve stavebnictví, dražší stavební materiály? Jak vnímáte současnou situaci?


Týc: Rozdělil bych to na dva základní pohledy – na pohled stavebních firem a developerů jako takových a na pohled investiční firmy, potažmo fondu. Když se na to budu dívat z hlediska developerů a stavebních firem, budu samozřejmě řešit, že se zvyšují náklady, že rostou ceny. Pro klienty, tedy kupující, to samozřejmě znamená růst koncových cen. Pokud se na věc budu dívat z hlediska fondu, situace je odlišná. Tím, že fond diverzifikuje riziko a má projekty v různé fázi (některé v přípravné fázi, jiné ve výstavbě, další ve fázi předávání klientům) a jejich realizace je rozložena třeba do deseti let, výkyvy cen stavebních materiálů tolik „nebolí“. Lze tedy říci, že i v důsledku někdy až nesnesitelně dlouhých příprav a povolovacích řízení je náš fond vůči výkyvům cen celkem imunní. Tuto výhodu samozřejmě firma řešící jen jeden projekt v konkrétním čase a s určitými toky peněz mít nemůže.