Nemovitostní fondy ZDR Investments se zaměřují na investování do komerčních nemovitostí. S jejich akvizicemi, výstavbou, pronájmem, správou a prodejem mají jejich zakladatelé dlouholeté zkušenosti. Projekty zařazované do jejich portfolií jsou v České republice, na Slovensku, v Rakousku a Německu. Fondy ZDR Investments, a to jak ten pro drobné investory, tak fond kvalifikovaných investorů, zařazujeme do portfolií klientů, a tak jsme rádi, že jsme se o nich mohli pobavit s partnery ZDR Investments Radkem Hladkým a Romanem Latuskem. Za Kvalifikované investice.cz se ptali Martin Urban a Michal Oplt.
Rozhovor můžete zhlédnout, poslechnout si jej nebo přečíst přímo zde.
Rozhovor si můžete poslechnout v podcastových aplikacích Spotify, Apple podcast a Google podcast.
 |  |  |
ZDR Investments není na trhu žádným nováčkem. Jak a kdy vůbec vznikla myšlenka na založení nemovitostního fondu?
Hladký: Musíme se vrátit na začátek roku 2017. Tehdy jsme si s kolegy řekli, že by bylo dobré zhodnotit své znalosti a kontakty v něčem, co bude mít trvalejší hodnotu. Zvažovali jsme, jak činnosti, kterými jsme se zabývali (bankovní financování, právo, development), spojit v jeden produkt. Výsledkem byl nemovitostní fond zaměřený na retailové investice oslovující především rakouské a německé nájemce, a to zejména v regionech. Prvotním cílem byly Česká republika a Slovensko, až později jsme byznys rozšířili do dalších zemí. Na konci roku 2017 tak vznikl fond kvalifikovaných investorů ZDR Investments SICAV a. s. A po dvou letech jsme přidali retailový fond ZDR Investments Public SICAV a. s.
Zaměřujete se na menší maloobchodní parky, konkrétně pak na potraviny. Proč?
Hladký: Zjednodušeně řečeno si myslíme, že jde o takové perpetuum mobile. Bavíme se o jednotkách okolo dvou až čtyř tisíc metrů čtverečných v regionech. To znamená, že lze počítat se stabilní poptávkou po uspokojování základních potřeb (potraviny, drogerie, léky, krmiva pro mazlíčky, diskonty) při zachování cenové dostupnosti. Naše zkušenost je taková, že nájemci podepisují dlouhodobé smlouvy (na deset a více let), kterou zpravidla bez problémů prodlužujeme, například po domluvě na renovaci objektu a podobně.
Před čtyřmi lety měla ZDR Investments ve správě majetek za asi šedesát milionů korun, dnes je to přes devět miliard. To je impozantní růst za tak krátkou dobu. Jak jste to dokázali?
Hladký: Jsme na to hrdí. Je za tím opravdu hodně práce. Je potřeba se starat o tři základní oblasti fungování fondu – musíte sehnat kvalitní nemovitosti, které budou obsazeny kvalitními nájemci, a navíc musíte sehnat peníze na nákupy těchto aktiv. Podařilo se nám to vše propojit a nese to ovoce. Máme nejdelší zůstatkovou délku nájemních smluv (WAULT*). Daří se v objektech držet stávající nájemce, což je pro investory příslib stability. A peníze investorů nám samozřejmě dávají možnost kupovat další podobné nemovitosti.
* WAULT: weighted average unexpired lease term, tedy vážený průměr zbývající doby nájmu
Když naši klienti před třemi, čtyřmi lety poptávali nemovitostní fondy, často měli zájem o velké kancelářské prostory a obchodní centra. Vy jste přišli s něčím jiným. Jak vy sami vnímáte rozdíl mezi sebou a svojí současnou konkurencí?
Hladký: Již při zakládání fondu jsme chtěli dělat něco, čemu rozumíme. Věděli jsme, jak funguje segment potravin, jak funguje maloobchod. Také jsme samozřejmě znali byznys velkých obchodních center, kanceláří nebo hotelů, ale ne tak podrobně. Chtěli jsme proto zůstat u toho, čemu jsme rozuměli, co bude nabízet atraktivní poměr výkonu a ceny. Nájemci u nás platí základní nájemné a vedle toho odvádějí servisní poplatky, které jsou ale řádově nižší než v obchodních centrech. Tržby našich nájemců ovšem rozhodně nejsou řádově nižší než ty, kterých mnohdy i stejní nájemci dosahují ve velkých obchodních centrech. Nabízíme tedy lepší poměr výkonu a ceny. Dalším důležitým faktorem je to, že se ceny nemovitostí v našich portfoliích pohybují v průměru mezi 100 a 200 miliony korun. Investorům tak investici rozkládáme do většího množství objektů, čímž i regionálně diverzifikujeme, a tak jsme chráněni proti dopadům případného problému s konkrétní nemovitostí. Čím větší je investice do jednotlivé komerční nemovitosti, tím hůře se řeší nenadálé problémy s jejím fungováním.
Segment prodeje potravin se nám vždy líbil. Lidé zkrátka musí jíst a potřebují někde nakupovat. Segment logicky dobře obstál i během pandemie. Jaké jsou podíly nájemců z dalších segmentů ve vašich projektech?
Latuske: Pohybujeme se v segmentu maloobchodu a našimi nájemci jsou většinou velké mezinárodní řetězce s prvotřídní bonitou. Můžeme se tak spolehnout na pravidelné inkaso nájemného, což se vesměs potvrdilo i během pandemie. Neměli jsme ani jeden výpadek nájemce a nezhoršila se ani platební morálka. V maloobchodních parcích jsou smlouvy uzavírány na fixní nájem. V obchodních centrech (těch vícepatrových) bývají variabilní složky, v rámci kterých se nájemné definuje podle obratu dané prodejny. V retailových parcích máme všude definovaný fixní nájem, někde v zahraničí jsou ještě extra složky bonusové (v návaznosti na obrat). S fixním nájmem máme možnost dlouhodobě predikovat a kalkulovat, kolik do našich fondů přiteče peněz. Všechny naše nájemní smlouvy jsou navíc podložené vysokou kaucí nebo bankovní zárukou. Díky tomu všemu můžeme investorům dodávat stabilní výnosy.
Potraviny jsou dominantním segmentem v portfoliích obou našich fondů, ale vedle toho máme i řadu jiných nájemců. Vesměs jde o zástupce takzvaného diskontu. Jde o cenově dostupné zboží, žádné luxusní oblečení nebo obecně nadstandardně drahé věci. Jde tedy o sortiment, který jde na odbyt za každé ekonomické situace, tedy i v posledních dvou letech. Velká část našich nájemců (přes 80 %) nemusela během pandemie zavírat prodejny, dál se směly prodávat potraviny, drogerie nebo třeba domácí potřeby. Ale i ti, kteří zavřeli (třeba řetězce jako Pepco a KiK), bonitně silní hráči, to po znovuotevření obratově dohnali a nenastal u nich žádný problém s platební morálkou.
Když se podíváme na celkové portfolio naší skupiny, máme celkem 190 nájemců a 276 nájemních smluv. Je tedy široce rozložené do velkého počtu dlouhodobých nájemních smluv. Ve fondu kvalifikovaných investorů máme 68% podíl na retailových plochách v oblasti potravin. A prodejnám potravin se v době pandemie mnohdy až nadstandardně dařilo. Další v pořadí jsou s 12% podílem domácí potřeby, 9 % připadá na hobby markety a 4 % na textil. Zbytek pak poskládají prodejci různého doplňkového zboží.
Jaká jsou vaše kritéria pro výběr nemovitostí a nájemců?
Latuske: Když analyzujeme potenciální akviziční příležitosti, tak se samozřejmě hodně díváme na mix nájemců, který v daném objektu je. O nemovitosti v ČR i na Slovensku se staráme skrze vlastní facility management a máme již za těch pár let vybudované vztahy s nájemci. A jelikož řetězce jsou stále ty samé, můžeme si velice rychle ověřit přímo u nájemců, jak se jim v dané lokalitě daří. To je podstatné kritérium pro posouzení toho, jak by daná nemovitost mohla fungovat. Je to důležité i pro dlouhodobý výhled, máme totiž zájem o dlouhodobé a prodlužované smlouvy. Tím se ostatně dostáváme k dalšímu kritériu, a tím je zůstatková délka uzavřených nájemních smluv. Kratší zůstatková délka sice není nutně překážkou pro výběr dané nemovitosti, ale naznačuje, nakolik je nájemce ochoten se k dané lokalitě vázat, tedy jak jí sám věří.
Takže když zvažujete investici, nájemce již dopředu znáte? Nebo je také sháníte později?
Latuske: Ve fondu máme jen hotové, zkolaudované a plně pronajaté nemovitosti. Stává se, že některou jednotku i cíleně přeobsadíme, protože chceme mít správný mix nájemců. Takovým tím hlavním traffic makerem bývá prodejna potravin a na to navazují další segmenty. Záleží nám i na vyváženosti, aby byli dlouhodobě spokojení nakupující. To je samozřejmě základ.
Pojďme od samotných nemovitostí k historickým výsledkům. Váš fond kvalifikovaných investorů nabídl zatím ročně výnos kolem 8 %, tedy velice atraktivní. Pomáháte si třeba i přeceňováním nemovitostí, nebo jde pouze o výnosy z nájemného?
Hladký: Výnosy obou našich fondů jsou generovány z nájmů. Kupujeme nemovitosti tak, aby akviziční výnos v zásadě odpovídal tomu, co slibujeme investorům. Pokud dochází ke změně hodnoty nemovitostí, většinou to má dva základní důvody. První je ten, že vyměníme nájemce. Dvakrát nebo třikrát se nám stalo, že jsme do fondu nabývali nemovitost, o které jsme věděli, že ji vlastně kupujeme v ne úplně ideální kondici, ale už jsme měli jasno, co s ní uděláme. Rozdíl v ocenění takové nemovitosti pak samozřejmě vznikne tím, že vám nájemce platí namísto tří eur na metr čtverečný třeba šest nebo sedm. Přecenění tedy spočívá v tom, že nájemci platí vyšší nájemné než v době, kdy jsme nemovitost do fondu získali. Druhým důvodem, s vysokou inflací nyní aktuálním, je to, že se zvýší placené nájemné a znalec do ocenění nemovitosti na další rok zahrne i novou výši nájemného. V podstatě tak dojde ke zvýšení hodnoty objektu jako takového. Méně časté je, že se vám podaří prodloužit nájemní smlouvu nebo nájemce uplatní opci, takže se vám se zvýší WAULT. Znalci pak v oceněních zkracují dobu, se kterou počítají, že by nemovitost mohla zůstat neobsazená v případě, že by nájemce odešel. To opět vede k růstu ocenění objektů. Když to shrnu, vždy je nějaká logická návaznost na to, co se s nemovitostí děje, tedy jací tam jsou nájemci, jaké mají smlouvy a jak vysoké je nájemné.
Jaká je tedy průměrná výnosnost z nájmů? Jde o nějakých 5–6 %
Hladký: Jde o zhruba 7 %. Tím mám na mysli hrubou výnosnost před leverage,* přičemž naše zadlužení, pokud jde o bankovní financování, je zhruba na úrovni 53 %. Bankovní financování máme v drtivé většině případů zafixované na dlouhou dobu. Úrok placený bance je vždy podstatně nižší než yield, za který nemovitost nabýváme, takže bankovní financování zvyšuje hodnotu dané nemovitosti. Takže ten pákový výnos je samozřejmě podstatně vyšší než ten, který vidíme při akvizici objektu.
* leverage, anglický výraz pro finanční páku - část aktiv není financována vlastním kapitálem, ale úvěry
Jaké jsou vlastně výnosy obou vašich fondů?
Latuske: Základem naší strategie je doručovat klientům stabilní zhodnocení. Pro fond kvalifikovaných investorů jsme si vytyčili cíl být nad šesti až osmi procenty za rok. Podařilo se nám odstartovat poměrně dobře a každoročně jsme výnos udrželi na úrovni 8 %. V rámci fondu kvalifikovaných investorů tak nyní cílíme na 7 až 8 % ročně. Fond pro širokou veřejnost ZDR Investments Public cílí na 5 až 6% zhodnocení a také ho dosahuje.
Velkým tématem posledního roku je inflace. Jaký dopad může mít na výnosy vašich fondů?
Hladký: Prakticky všechny naše nájemní smlouvy – korunové i eurové – mají inflační doložky. Letos se asi trochu rozevřou nůžky mezi inflací korunovou a eurovou, rostou ale obě. V zásadě to znamená, že by se nám od příštího roku měly zvýšit nájmy o úroveň inflace. Většinou máme inflační doložky 100%, občas pouze 80%, ale v průměru čekáme příští rok nájmy vyšší o zhruba 7 %. To se promítne do úrovně nájemného i do ocenění nemovitostí.
Vedle vyšší inflace jsou tu ale také rostoucí úrokové sazby. V současnosti se již pohybujeme téměř na rekordní hranici ceny financování za posledních několik let. Pokud si dnes budeme brát úvěr na akvizici nebo refinancování stávajícího objektu, tak se pohybujeme okolo 2% marže a 4,75 % 3M PRIBOR. Lze předpokládat, že PRIBOR ještě vyskočí, takže se může stát, že se budeme pohybovat na celkovém úrokovém nákladu v korunách okolo 7,5 %. To samozřejmě u nových objektů vyváží zmíněnou zvyšující se inflaci. Na stávající portfolio to žádný vliv nemá, protože máme aktuální úvěrové produkty zafixované na pevné hranici úrokové sazby. U nových objektů to ale letos i napřesrok bude určitá výzva.
Jak to může do budoucna dolehnout na výnosnost vašich fondů, pokud tedy vůbec?
Hladký: Dopad inflace a vyšších sazeb bude podle mě v zásadě neutrální. Pokud se nám podaří dohodnout financování někde na úrovni 2 % za rok, tak budeme spíše těžit z rostoucí míry inflace. U nových akvizic ale proti tomu půjde to, že se za poslední dva až tři roky podstatně zvedly ceny objektů. Developeři nebo majitelé těchto nemovitostí budou chtít vyšší kupní ceny. To znamená, že yieldy budou letos ještě klesat, což se může v dlouhodobém horizontu projevit ve výkonosti fondů (nejen těch našich). My naštěstí z velké části nejsme závislí na tom, co se děje a nabízí na trhu. Tím, že podstatná část našich nemovitostí pochází z naší vlastní developerské divize, tak v zásadě dopředu víme, za jaké ceny budeme schopni jaká aktiva a v jaké době nabýt, a nemusíme se tedy hlásit do každého výběrového řízení.
Již jste zmínili zadlužení (53 %), kde se dlouhodobě pohybujete okolo 50 %, což je pro nemovitostní fond kvalifikovaných investorů přiměřené. Vedle zadlužení a struktury portfolia budov a nájemců je hodně důležitá délka nájmů. Tu, jak jste uvedli, máte možná jednu z nejvyšších na trhu. Můžete ji nějak vyčíslit?
Latuske: Určitě, není to žádné tajemství. Takzvaná vážená průměrná zůstatková délka uzavřených nájemních smluv (WAULT) je u obou fondů sedm let (stav ke konci roku 2021).
A úroveň zadlužení u retailového fondu?
Hladký: Ta je také okolo 50 %. U obou fondů máme velice podobná čísla.
Není mnoho fondů, které by investovaly v zahraničí. Vy ale máte poměrně velké investice v několika zemích – na Slovensku, v Rakousku, Německu a nyní i Chorvatsku. Jak se z domácího stal středoevropský hráč?
Hladký: Vzniklo to tak, že jsme chtěli využít know-how. Znali jsme nejen trhy v Česku a na Slovensku, měli jsme povědomí také o Rakousku a Německu. Také nám pomohla znalost jazyka, prakticky celý tým mluví německy. Máme tak již poměrně velkou část portfolia v Rakousku, chceme pokračovat v expanzi do Německa, máme sedm objektů na Slovensku a na konci loňského roku jsme koupili jeden objekt v Chorvatsku. Někomu by se mohlo zdát, že když jsou nemovitosti v Rakousku a Německu dražší, že bude složitější tam dosahovat požadované výkonosti, ale nemusí to tak být. Financování nemovitostí v Rakousku je stále ještě trochu příznivější než v Česku a na Slovensku. To znamená, že se sice dostanete na nižší yield, ale také na podstatně nižší částku refinancování. Takže v zásadě ten leveragovaný yield je na téměř stejné úrovni jako při akvizicích v Česku. Je tam jen jeden extrém, a tím je depozitář muzea moderního umění v Salcburku, kde je výnos samozřejmě o něco nižší i oproti jiným rakouským objektům. Je to dáno tím, že nájemcem je de facto zemská vláda a smlouva je na 40 let. Tento objekt má tedy již v podstatě hodnotu srovnatelnou se státním dluhopisem Rakouska, byť je to stále nemovitostní akvizice.
Oba vaše fondy – jak ten retailový, tak fond kvalifikovaných investorů – zařazujeme do portfolií klientů. Můžete ještě jednou závěrem fondy krátce představit a odlišit a zmínit jejich hlavní výhody?
Latuske: Jejich základní investiční strategie je podobná (nakupují nemovitosti s maloobchodními prostorami a ty pronajímají). Liší se jejich regulace. Jeden fond je pro kvalifikované investory s investicí začínající na jednom milionu korun, ten druhý je retailový, tedy od počátku hned likvidní, kdy investor může na měsíční bázi třeba i požádat o odprodej svých podílů. U fondu pro kvalifikované investory je to na měsíční bázi možné až po třech letech. Tento rozdíl znamená rozdíl v roční výnosnosti okolo dvou procentních bodů. Naše zahraniční expanze (Slovensko chápeme v tomto směru prakticky jako domácí trh) se týká zejména fondu pro kvalifikované investory, kde je možné investovat nejen v korunách, ale i v eurech. V rámci zahraničních aktivit chceme nabídnout fond i zahraničním investorům ze zemí, kde nakupujeme nemovitosti. Od loňského podzimu máme notifikaci pro distribuci fondu kvalifikovaných investorů pro Rakousko, bavíme se již s prvními investory, aby do fondu investovali s námi. Retailový fond je pouze v korunách a cílí primárně na Česko a Slovensko.
A lze pro potenciální nové investory nastínit očekávanou výnosnost na dalších tři až pět let? Je stávající výnosnost udržitelná i do budoucna?
Latuske: Očekávaná výnosnost v podstatě vychází ze zůstatkové délky všech nájemních smluv, která je nyní 7 let, a dalších předpokladů, jako jsou zafixované úrokové sazby u bankovních úvěrů, zůstatková délka nájemních smluv a kvalita samotného portfolia. A ty veskrze hovoří pro to, že by výnosnost v příštích letech měla zůstat u obou fondů zhruba na stávající úrovni.