Accolade Industrial Fund uspořádal pro investory výroční konferenci, ve které zakladatelé popsali aktuální situaci ve svém odvětví, hospodaření fondu za rok 2022 a zmínili také výhled pro další roky. Konference jsme se zúčastnili za vás a v tomto článku si můžete během pár minut přečíst vše podstatné.
Co je Accolade Industrial Fund
Accolade Industrial Fund je fond investující do průmyslových nemovitostí, které následně pronajímá svým nájemcům, především z odvětví e-commerce a logistiky. Fond byl založen v roce 2014 a ke konci roku 2022 spravoval nemovitosti ve čtyřech zemích, v hodnotě více než 1,5 miliardy EUR.
Fond je vhodný zejména pro investory s dlouhým investičním horizontem, kteří akceptují dlouhou vázanost pod značným výstupním poplatkem. Odměnou je však vyšší zhodnocení, když se historicky cena investičních akcií fondu od úpisu v roce 2014 téměř ztrojnásobila.
Rok 2022 v číslech
V uplynulém roce fond dosáhl několika rekordů. Vzrostla celková plocha pronajímaných prostor na více než 1,6 milionu čtverečních metrů, valuace nemovitostí poprvé překonala hodnotu 1,5 miliardy EUR a inkasované nájemné vzrostlo na 85 mil. EUR.
Fond výnosově těžil z rostoucích nájmů, které byly taženy inflačními doložkami nájemních smluv a vysoké poptávky ze strany potenciálních nájemců. Meziročně se podařilo fondu zvýšit průměrné nájemné o 5,5 % a v lednu letošního roku o dalších 1,66 %.
Negativním faktorem loňského roku však byl růst úrokových sazeb, které významně zasáhly ceny komerčních nemovitostí. S rostoucími sazbami totiž pochopitelně rostla i investory požadovaná výnosnost nemovitostí (tedy jejich kratší návratnost) a jejich ocenění tak v některých případech značně pokleslo.
Přesto fond dosáhl velmi pěkného výsledku, když obě korunové třídy akcií vzrostly za rok 2022 o více než osm procent.
Situace na trhu průmyslových a logistických parků
V Evropě zůstává i nadále poptávka po průmyslových prostorách významně vyšší, než je nabídka nájmů. Míra neobsazenosti je tak v Evropě na historickém minimu (2,6 %). Nedostatečná nabídka je důsledek covidu-19 a následně také války na Ukrajině, které přinesly do Evropy logistickou změnu v podobě zájmu o výrobu a také větší skladovací kapacity blíže evropským spotřebitelům.
Problémem pro nemovitosti, nejen v oblasti průmyslových hal, je však v současnosti především zmíněný růst eurových sazeb, které i nadále mohou tlačit níže ceny nemovitostí. Rizikem je i případná hlubší recese v Evropě, která by se s časovým odstupem dotkla segmentu průmyslových nemovitostí. Inflační tlaky však v posledních měsících postupně opadávají a je pravděpodobné, že do konce roku se dočkáme změny směru evropské měnové politiky.
Výhled
Zakladatelé Accolade Industrial Fund, Milan Kratina a Zdeněk Šoustal, v minulosti již několikrát proklamovali touhu rozšířit portfolio nemovitostí významněji do západní Evropy. Letošní rok by se měl týkat rozšíření do Španělska a Nizozemí a především od Španělska si zakladatelé slibují, že se po Polsku a České republice brzy stane pro fond trhem číslo 3.
Jedním z cílů fondu je také další růst objemu spravovaného kapitálu a získání investičního ratingu od ratingových agentur, čehož se může fond dočkat již v průběhu roku 2024. Získání investičního ratingu by fondu napomohlo s refinancováním objemově velkých balíků úvěrů, jejichž fixace končí v letech 2026 2028 a také k vyšší důvěře ze strany institucionálních investorů, což v dalších letech pomůže se v objemu fondového kapitálu stát významným fondem na evropské úrovni.
Získání investičního ratingu a pravděpodobně také růst úrokových sazeb stojí za snižováním úvěrové angažovanosti, bráno poměrem úvěrů vůči hodnotě nemovitostí (LTV). Ta se v průběhu posledních let pohybovala mezi 55–60 procenty, zatímco ke konci roku 2022 činila již pouze 52,74 % a zakladatelé v dalších letech počítají s udržováním zadlužení kolem 50 procent hodnoty vlastněných nemovitostí.
Všechny tyto faktory a také strmý růst průmyslových nemovitostí v uplynulých letech (vyjma roku 2022) by měly vést k tomu, že se s výkonností, kterou fond dosahoval v minulých letech, můžeme rozloučit. Novým cílem zakladatelů je výkonnost fondu minimálně na úrovni 7–8 % ročně.
Závěrem
Accolade Industrial Fund získal v posledních letech statut na české poměry velkého a úspěšného fondu, kterému navíc značně nahrál vývoj spojený s určitou mírou de-globalizace a tedy návratem části výroby blíže ke spotřebitelům. S ohledem na plány fondu, které počítají s rozšířením na západoevropské trhy, snížením podílu bankovních úvěrů na hodnotě nemovitostí a jeho diverzifikací napříč ekonomickými sektory, se stává smysluplnějším i pro konzervativní investory.
S ohledem na pravděpodobný další růst eurových sazeb, a tedy i tlak na ceny nemovitostí, nejsou v budoucnu pravděpodobné podobné výnosy, jakých fond dosahoval v minulosti.
Přesto, pokud dlouhodobí investoři neočekávají od fondu Accolade pokračování dvojciferných výnosů, měly by být v budoucích letech s vývojem ceny akcií spokojeni. Zakladateli prezentovaný výnos na úrovni minimálně 7–8 % p.a. považujeme za udržitelný.