Když s našimi klienty narazíme na téma investování do nemovitostí, často zjistíme, že si pod tímto tématem nejčastěji představují investiční byty. Což je logické, protože velké skladové haly nebo komerční budovy většinou nejsou individuálním investorům příliš dostupné.
Jejich nemovitostní portfolia se tedy většinou skládají z nájemních bytů. Pohledem posledních 10–15 let se v drtivé většině případů jednalo o úspěšnou investici, která generovala pravidelný příjem z nájmů a ještě k tomu cena nemovitosti vyskočila tak, že zhodnotila investici často i nad úroveň výnosu běžných investičních nástrojů jako jsou investiční fondy nebo akcie.
Díky těmto pozitivním zkušenostem sledujeme zejména v České republice, jak se investoři k nemovitostem upínají jako k oblíbenému investičnímu aktivu, protože krom toho, že si na svou cihlu ,,mohou sáhnout‘‘, vytváří se zde pasivní příjem. Klid na duši majitelům českých investičních bytů přidává i historická zkušenost z posledních let, kdy jejich nemovitosti zhodnocovaly dokonce i pokud byly celoročně bez nájemníků.
Není proto divu, že nemovitosti často tvoří nadpoloviční část portfolia, kterou tradiční investiční nástroje jako fondy, akcie a dluhopisy pouze doplňují. Ovšem podíváme-li se na portfolia movitých lidí v zahraničí, zjistíme, že investiční nemovitosti tvoří často jen 15–20 % celkového majetku, což je dáno průměrným zhodnocením nemovitostí ve světě, které se pohybuje podle různých analýz kolem 4 % ročně. Česká republika byla však dosud stále se rozvíjejícím trhem a lze se domnívat, že vyšší dynamika růstu českých nemovitostí oproti zahraničním se již nebude opakovat, nebo alespoň ne v takové míře jako dosud.
Pokud by se tak stalo a úroveň růstu cen českých nemovitostí by se vyrovnala s globálními trendy v této oblasti, dostal by se roční výnos z investičních bytů (růst ceny + nájem) někam na úroveň nebo i pod úroveň tradičních investic, což by rozhodně nemělo vyřazovat nemovitosti z portfolií, ale jejich váha v nich by se měla více přibližovat zahraničním trendům tzn., že se nemovitosti stanou vhodným doplňkem a nikoli dominantou portfolií.
V případě oblíbených investičních bytů je potřeba brát v úvahu několik faktorů, které výnos z naší investice ovlivňují. Nemovitosti musí investor věnovat péči nebo svěřit péči odborníkům, což je první věc, která výnos snižuje. Dále pak je třeba brát v úvahu, že nemovitost by v případě již zmíněného poklesu dynamiky růstu cen měla být celoročně bezproblémově pronajata. Pokud by přišla fluktuace nájemníků a nějakou dobu by nemovitost zůstala prázdná, opět by to snížilo výnos. Čas od času nemovitost vyžaduje údržbu či rekonstrukci, která se také může prodražit. Dalším faktorem jsou daně, které se platí z příjmů z pronájmu.
Pokud tedy investor není zkušeným realitním odborníkem dobře zorientovaným na trhu nemovitostí, může v budoucnu zjistit, že roční procentuální výnos z nemovitosti není o moc vyšší než výnos z investičních fondů, akcií či dluhopisů, ty mohou mít z pohledu investora však nevýhodu v kolísavosti, která je jejich součástí. Výhodou je, že od jejich pořízení po třech letech nepodléhá výnos zdanění a nevytvářejí neočekávané výdaje či dodatečné administrativní náklady.
Když si nakonec tyto typy investic (nemovitosti, fondy, akcie, dluhopisy atd.) porovnáme, spočítáme, že jejich výnos se liší v řádu jednotek procent, vyjde nám, že ani jeden z těchto typů by neměl mít v portfoliu výraznou převahu, přesně jako to podle mnohých průzkumů dělají movití investoři ve světě.
Pokud si investor udělá ze všech zmíněných nástrojů vyvážený mix, získá portfolio, které jako celek umí dlouhodobě udržovat hodnotu jeho bohatství, kdy se jednotlivé složky v portfoliu budou vzájemně doplňovat a případné ochlazení výnosů jednoho aktiva můžou vynahradit výnosy z ostatních aktiv.